Vodič kroz prava kupaca i agencijske obveze

Kupujete nekretninu? Nakon čitanja posjetite Realiko i pronađite svoj novi dom bez posrednika i provizije!
Prodajete nekretninu? Prijavite se na Realiko i prodajte svoju nekretninu bez agencijske provizije!

Ovo je prvi članak u seriji "Vodič za kupoprodaju nekretnina u Hrvatskoj - bez agencija" . Ostale članke, kako ih budemo dodavali u serijalu, možete pronaći na idućim poveznicama:

• • Vodič kroz kupoprodajni proces - potpuni vodič kroz kupoprodajni proces, korak po korak

Ostale članke možete pronaći na Realiko blogu.

Sadržaj

• Kupnja nekretnine u Hrvatskoj: Što točno plaćate agencijama za nekretnine?
• Što je odgovornost agencije prema zakonu
• Granice agencijske odgovornosti
• Što zapravo plaćate agenciji
• Problem s naplatom provizije kupcima
• Uloga banke kao dodatnog osigurača
• Realiko - most između kupaca i prodavatelja
• Zaključak

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj: Što točno plaćate agencijama za nekretnine?

Kupnja nekretnine često je najvažnija financijska odluka u životu. U Hrvatskoj je uobičajeno da se taj proces odvija preko agencija za nekretnine, koje naplaćuju proviziju od 2-3% prodavatelju i 2-3% kupcu. S uključenim PDV-om, ukupni trošak može doseći i 7.5% vrijednosti nekretnine. Za nekretninu vrijednu 200.000 EUR, to znači dodatnih 15.000 EUR troškova samo za posredovanje.

Pitanje koje si sve više ljudi postavlja jest - što točno dobivamo za taj novac? I postoje li alternative? Platforma Realiko nastala je upravo iz potrebe da se ljudima ponudi transparentan i direktan način kupoprodaje nekretnina, bez nepotrebnih posrednika.

Želimo napomenuti da se u ovom članku primarno osvrćemo na agencijsku industriju i njezine mane. Za određeni profil ljudi, poput onih koji imaju nekretninu na drugom kraju države pa se ne stignu baviti razgledavanjima, ili onih koji pokušavaju prodati rijetku i iznimnu nekretninu pa im mreža kontakata agenata može biti od koristi, agencije daju stvarnu vrijednost. Ali većini koja prodaje ili kupuje klasične stanove ili kuće agencije nisu nužnost i ne daju dodanu vrijednost ni približno jednaku svojoj proviziji.

Zato je tu platforma za direktnu kupoprodaju nekretnina Realiko - da vam pomogne pronaći vaš budući dom bez posredovanja agencija, bez provizija, transparentno i direktno.

Što je odgovornost agencije prema zakonu

Prema Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina, agencije za nekretnine imaju jasno definirane obveze. One nastoje:

• • pronaći i dovesti u vezu prodavatelja i kupca
• • upoznati klijente s prosječnom tržišnom cijenom sličnih nekretnina
• • pribavljaju i pregledavaju isprave kojima se dokazuje vlasništvo
• • predstavljaju nekretninu na tržištu kroz oglašavanje i, ako je posebno dogovoreno, posreduju u pregovorima između strana

To su usluge koje agencije po zakonu pružaju i za koje naplaćuju svoju proviziju. No, jednako je važno razumjeti što agencije nisu dužne činiti.

Granice agencijske odgovornosti

Agencije prema zakonu nisu obvezne garantirati potpunu urednost dokumentacije. Ne provjeravaju postoje li sudski predmeti vezani uz nekretninu niti provjeravaju dublje pravne informacije, kao što to rade odvjetnici. Njihova uloga je izvršiti uvid u dokumente, ali ne i jamčiti da je sve u savršenom redu.

Ne provjeravaju detaljno stvarno stanje nekretnine - probleme s vlagom, stanje instalacija, legalnost svih dogradnji i adaptacija. Također ne jamče za istinitost svih informacija koje im daje prodavatelj niti garantiraju uspješnu realizaciju kupoprodaje.

Agencije su po zakonu dužne imati osiguranje od profesionalne odgovornosti, s minimalnim iznosom od otprilike 26.544 EUR (200.000 HRK) po štetnom događaju. To osiguranje pokriva štete nastale zbog njihovih propusta u posredovanju, ali ne pokriva probleme s nekretninom koje kupac kasnije može otkriti. Ono što njihove police osiguranja pokrivaju su slučajevi gdje ste vi kao nalogodavac oštećeni zbog propusta agenata (krivo provjerene informacije o vlasništvu ili teretima što je rezultiralo materijalnom štetom za vas, gubljenje originalne dokumentacije i slično).

Pravno gledajući, agencijska odgovornost počiva u administrativnim poslovima, to jest generalnim kontrolnim poslovima. Vama kao kupcu je ovo od male važnosti - greške koje se mogu dogoditi radi agentovih propusta su višestruko veće od onoga što je pokriveno njihovim osiguranjem. Oni ne povećavaju sigurnost procesa već omogućuju stvaranje osjećaja lažne sigurnosti koji vam onda naplate u obliku agencijske provizije.

Licencirani agenti tako ne odgovaraju za skrivene nedostatke nekretnine koji nisu bili vidljivi prilikom pregleda, nelegalne dogradnje koje nisu evidentirane u dokumentaciji, netočne informacije ako ih je prodavatelj prikrio, buduće probleme koji mogu nastati zbog neuređene dokumentacije ili kvalitetu građevinske izvedbe i materijala, a sve ovo je vama kao kupcu, zapravo, najbitnije!

U suštini, zakonski zadatak agencije je izvršiti uvid u dokumentaciju prodavatelja (što ćete i vi biti sposobni učiniti nakon čitanja Realikovih blog objava) te posredovati u pregovorima (pri čemu će agencija često zauzeti stranu koja nudi višu cijenu - time si povećavaju iznos naplaćene posredničke naknade).

Agent nakon čitanja ovog članka

Što zapravo plaćate agenciji

Kada nalogodavac (prodavatelj) unajmi agenciju za posredovanje u prometu nekretninama, on dobije i neku uslugu za to (za što plati 2-3%+PDV u obliku provizije). Te usluge sastoje se od idućih radnji:

• • Oglašavanje (što danas možete sami online na platformi Realiko)
• • Pokazivanje nekretnine (što može i vlasnik odraditi i uštedjeti tisuće eura!)
• • Osnovne informacije o vlasništvu nekretnine (koje možete sami provjeriti na državnom portalu Uređena zemlja)
• • Posredovanje u pregovorima (što je nepotrebno; staju na stranu stranke koja je spremna više platiti kako bi osigurali višu agencijsku proviziju)

Za ovih 4-6% vrijednosti nekretnine (naplaćeno od prodavatelja i kupca, a s PDV-om i do 7.5%) možete platiti:

• • Odvjetnika za kompletnu pravnu provjeru i izradu ugovora (500-1500 EUR)
• • Građevinskog vještaka za tehnički pregled (200-500 EUR)
• • Procjenitelja za neovisnu procjenu vrijednosti nekretnine (300-600 EUR)
• • I još vam ostane 10.000+ EUR!

Direktna kupoprodaja je jednostavnija nego što mislite:

1. • Pronađite nekretninu putem platforme Realiko
2. • Dogovorite razgledavanje direktno s vlasnikom
3. • Angažirajte odvjetnika za provjeru dokumentacije
4. • Pregovarajte o cijeni (bez posrednika često dobijete bolju cijenu)
5. • Odvjetnik sastavlja ugovor(e) i prati proceduru
6. • Potpišete ugovor kod javnog bilježnika
7. • Platite i uknjižite vlasništvo putem javnog bilježnika ili odvjetnika
8. • Promijenite komunalne usluge
9. • Vi štedite tisuće eura!

Novac sa slike ostaje vaš

Problem s naplatom provizije kupcima

Ono što mnogi kupci ne znaju jest da prema Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina, kupac koji nije izričito unajmio agenciju nije dužan platiti proviziju agenciji koja zastupa prodavatelja. Županijski sud u Varaždinu potvrdio je ovu praksu odlukom broj Gž.716/09-2, potvrdivši da kupac nije obvezan platiti proviziju ako sam nije angažirao agenciju.

U slučaju gdje i kupac plaća proviziju, a bez da je izričito tražio agencijske usluge i potpisao s njima posrednički ugovor (u svrhu traženja nekretnine sukladno kupčevim željama i potrebama), agencije iskorištavaju kupčevo nepoznavanje zakona i time stječu direktnu financijsku korist na štetu kupca.

U praksi se vrlo često događa da agencije za posredovanje u prometu nekretnina pokušavaju iskoristiti neinformiranost potencijalnih kupaca/najmoprimaca pa ih prisiljavaju da uzmu uslugu koju ne žele, odnosno da potpišu posrednički ugovor.

Tipičan scenarij izgleda ovako:

1. • Kupac vidi nekretninu oglašenu na nekom od portala gdje uglavnom agencije objavljuju svoje oglase
2. • Kontaktira broj iz oglasa (često je to samo mobitel, bez naziva agencije što je suprotno članku Zakonu o posredovanju u prometu nekretninama)
3. • Agent uvjetuje razgledavanje potpisivanjem "evidencijskog lista" ili "posredničkog ugovora"
4. • Kupac, misleći da je to standardna procedura, potpisuje
5. • Time se obvezao na plaćanje provizije iako nikad nije htio angažirati agenciju!

Ako prije razgleda nekretnine kupac odbije potpisati posrednički ugovor, neki od agenata odbijaju pokazati traženu nekretninu te obavijestiti nalogodavca (prodavatelja) o zainteresiranosti kupca.

Ovim činom agent direktno krši Zakon o posredovanju u prometu nekretninama, članak 21.:

• • Točka 1: "nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla"
• • Točka 5: "omogućiti pregled nekretnina"
• • Točka 9: "obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate"

Drugim riječima, agent koji odbija pokazati nekretninu kupcu koji nije potpisao ugovor:

• • Krši svoj ugovor s prodavateljem
• • Smanjuje šanse za prodaju nekretnine
• • Potencijalno nanosi materijalnu štetu prodavatelju zbog propuštene prilike

U tom slučaju, sukladno Zakonom o obaveznim odnosima, članak 848., "posrednik koji protivno ugovoru ili protivno interesima nalogodavca…, gubi pravo na proviziju i naknadu troškova.". Prodavatelj nije dužan isplatiti ugovorenu proviziju jer je agent prekršio sklopljeni ugovor.

Zaštitite svoja prava!

Ako vas agent pritišće da potpišete ugovor prije razgledavanja:

• • Odbijte i pozovite se na zakon
• • Tražite da vas poveže s prodavateljem
• • Zabilježite naziv agencije i ime agenta
• • Prijavite slučaj Državnom inspektoratu

Zapamtite - Svaka manipulacija ili prisila na sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nekretnina predstavlja eklatantno kršenje odredbi Zakona.

Uloga banke kao dodatnog osigurača

Nekretninu možete kupiti ili u gotovini ili putem stambenog kredita od banke. Kada kupujete nekretninu putem kredita, banka postaje vaš saveznik! Banke ne žele riskirati svoj novac, pa provode detaljnu analizu koja kupcu pruža dodatnu razinu sigurnosti.

Bankovna provjera uključuje:

• Pravnu analizu: Angažirani stručnjaci pregledavaju vlasnički list, terete, ugovore i predugovore. Time štite interese banke kako ne bi plasirali nepovoljan kredit.
• Procjenu vrijednosti: Ovlašteni procjenitelji utvrđuju stvarnu tržišnu vrijednost. Nakon izrade procjene vrijednosti nekretnine temeljem podataka "s terena", interni stručnjaci banke rade dodatne validacije izvršene procjene kako bi osigurali svoja potraživanja. U slučaju netočne procjene, hipoteka banke može biti veća od stvarne (trenutne) vrijednosti nekretnine, pa su banke oprezne da vrijednost nekretnine nije manja od iznosa kredita.
• Tehničku provjeru: Pregled građevinske dokumentacije, dozvola i legalnosti objekta. Banke nikako ne žele u porteflju kredita imati onaj koji je isplaćen za nekretninu koja nema urednu dokumentaciju i ne može se jednostavno prodati, dođe li do aktivacije hipoteke.
• Analizu rokova i uvjeta: Provjera svih rokova u dokumentaciji i usklađenost s bankovnim standardima. Bitna napomena je da banka gleda samo rokove u smislu isplate kredita i upisa vlasništva - NE i stupanje u posjed! Banci je bitno da se vlasništvo i teret mogu uredno upisati u zemljišne knjige, a ne kada ćete Vi useliti u Vašu novu nekretninu.

Ova "due diligence" procedura često otkrije probleme koje bi kupac sam mogao previdjeti, čineći kreditnu kupnju čak sigurnijom od gotovinskog plaćanja!

Unatoč detaljnoj pravnoj i proceduralnoj provjeri, banke ne štite kupca u potpunosti. Njihov je cilj zaštititi vlastita sredstva, a ne vaša prava kao budućeg vlasnika i korisnika nekretnine. To znači da banke primarno pravno provjeravaju nekretninu i uvjete kupoprodaje te legalnost objekta koji je temelj kupoprodaje. Banke ne provjeravaju stvarno stanje nekretnine (poput problema s vlagom, instalacijama i slično). Na vama je da provjerite objekt i procijenite njegovo stanje, ili platite stručnjake koji će izvršiti pregled objekta za vas i o vašem trošku.

Realiko - most između kupaca i prodavatelja

Platforma Realiko nastala je iz stvarne potrebe za transparentnijim tržištem nekretnina. Osnovana od strane ljudi koji su sami prošli kroz frustrirajuće iskustvo kupoprodaje, Realiko omogućava direktan kontakt između kupaca i prodavatelja, bez posredovanja agenata i bez provizije.

Na platformi možete pronaći detaljne informacije o nekretninama, uključujući vlasnički list koji je priložen uz oglas. Komunikacija je direktna i transparentna, bez posrednika koji bi mogao imati drugačije interese od vaših.

Realiko ne zamjenjuje stručnjake poput odvjetnika ili građevinskih vještaka. Naprotiv, platforma vam omogućava da ušteđeni novac od provizije uložite upravo u one stručnjake koji će zaštititi vaše interese. To je ključna razlika - birate kome plaćate i za što plaćate, a na kraju i dosta uštedite!

Zaključak

Tržište nekretnina u Hrvatskoj polako, ali sigurno, se mijenja. Sve više ljudi shvaća da mogu i moraju preuzeti kontrolu nad procesom kupoprodaje. To ne znači da agencije nemaju svoju ulogu, ali znači da njihova usluga nije nužna za većinu transakcija.

Direktna kupoprodaja zahtijeva nešto više vašeg vremena i angažmana, ali zauzvrat dobivate potpunu kontrolu nad procesom, direktnu komunikaciju s drugom stranom, mogućnost boljeg dogovora oko cijene i značajnu uštedu na troškovima, koja se može mjeriti čak i u desecima tisuća eura.

Ključne prednosti direktne kupoprodaje:

• • Ušteda do 7.5% vrijednosti nekretnine u ime agencijske provizije za obje uključene stranke
• • Direktna komunikacija omogućava bolje i transparentnije pregovore
• • Možete sami birati stručnjake koji vas štite
• • Transparentniji proces bez posrednika
• • Informacije o nekretnini su vam dostupne na dohvat ruke na platformi Realiko, što kod agencija nije slučaj

Platforma Realiko tu je da vam omogući prvi korak - direktan kontakt s drugom stranom. Ostatak puta možete proći sami, uz pomoć pravih stručnjaka, za djelić cijene tradicionalnog pristupa. U konačnici, vi birate kako želite kupiti ili prodati svoju nekretninu. Važno je samo da znate da imate izbor.

Sretno s kupnjom vašeg novog doma bez posredovanja agencija želi vam tim Realiko.

Kupujete nekretninu? Onda će vas sigurno zanimati i idući članak u našem serijalu Vodič kroz kupoprodajni proces. U njemu možete pronaći sve potrebne informacije o postupku kupoprodaje nekretnina u Hrvatskoj, korak po korak!